Lo pasti sering ngebaca berita judulnya “Properti 2026 Lesu?” atau “Harga Rumah Anjlok?” atau yang lebih serem: “Gelembung Properti Siap Meletus?”
Gue juga. Tiap buka timeline, pasti ada aja yang nulis gitu. Bikin galau. Apalagi buat lo yang udah nabung bertahun-tahun, niat banget pengen beli rumah pertama. Rasanya kayak mau lompat, tapi takut kolamnya dangkal. Atau malah nggak ada airnya.
Makanya gue putusin, nggak usah dengerin gosip. Gue cari langsung sumbernya. Bukan dari mulut buzzer atau akun properti abal-abal. Tapi dari data dan pengakuan para pengembang sendiri. Mereka yang tiap hari jualan, ngadepin konsumen, dan tahu persis uang masuk atau nggak.
Hasilnya? Menarik banget. Ada yang jujur bilang “lagi susah”, ada yang senyum-senyum “masih laku kok”. Dan gue rangkum di sini. Bisnis properti 2026 ini ternyata… ya gitu-gitu aja. Tapi nggak sesederhana itu. Lo harus baca baik-baik.
Jujur dari Dalam: Kata Pengembang Soal Nasib Mereka
Oke, langsung aja. Gue ngobrol (secara virtual) dengan data dari beberapa pengembang besar dan konsultan properti. Ini bukan omong kosong, ini angka.
1. Pengembang Rumah Tapak: “Alhamdulillah, Laku Tapi…”
Pengembang rumah tapak, terutama yang jualan di segmen harga Rp 1 miliar sampai Rp 1,5 miliar, lagi senyum-senyum. Kok bisa? Soalnya, data dari JLL Indonesia bilang, serapan rumah tapak di 2025 mencapai 88 persen . Artinya, dari 100 rumah yang dibangun, 88 udah laku. Nggak jelek-jelek amat kan?
Tapi, ada tapinya. Konsumen sekarang maunya apa? James Taylor dari JLL bilang, konsumen sekarang tuh pinter. Mereka cari rumah tapak, tapi dengan syarat: lokasi tepat, ukuran pas, harga cocok, dan skema bayar yang masuk akal . Nggak asal jualan doang.
Nah, tren terbaru di bisnis properti 2026 adalah rumah compact. Rumah ukuran mungil, tapi fungsional. Milda Abidin dari JLL bilang, generasi Z dan milenial sekarang nggak butuh ruang gede-gedean. Mereka lebih butuh ruang yang multifungsi. Tipe rumah dari 3 kamar turun jadi 2 kamar, tapi desainnya ciamik . Ini buat lo yang mau beli, jangan remehin rumah mungil. Bisa jadi itu pilihan paling cerdas.
2. Pengembang Apartemen: “Aduh, Lagi Pusing Stok”
Nah, ini yang beda cerita. Pengembang apartemen, terutama di Jabodetabek, lagi pusing tujuh keliling. Penyebabnya? Oversupply. Kebanyakan stok, kebanyakan pasokan, tapi peminatnya nggak sebanyak dulu.
Hermawan Wijaya dari PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) jujur banget ngomong. “Pasar apartemen di Jabodetabek masih dibayangi oversupply. Kondisi ini belum membaik sejak pandemi.” . Makanya, mereka nggak fokus bangun proyek baru. Tapi lebih ke nyerap unit yang udah jadi (siap huni). Mereka kasih promo gede-gedean. Diskon sampai 26%, subsidi DP, bebas BPHTB. Itu semua tanda, mereka lagi susah jualan.
Tapi, ada celahnya. Apartemen yang lokasinya strategis, dekat stasiun atau TOD, masih bisa lari. Tapi sisanya? Ya, mending lo pikir-pikir dulu kalau ditawarin apartemen di pinggiran dengan iming-iming investasi. Bisa jadi investasi lo malah jadi “parkir” lama.
3. Pengembang Komersial: “Kantor Mulai Penuh Lagi”
Cerita lain datang dari pengembang properti komersial. Angela Wibawa dari CBRE Indonesia bilang, pasar properti Jakarta diprediksi tumbuh solid di 2026. Salah satu pendorongnya? Ekspansi korporasi .
Tingkat okupansi gedung perkantoran di kawasan CBD Jakarta udah naik jadi sekitar 76 persen . Angka ini naik dibanding tahun sebelumnya. Anton Sitorus dari CBRE bilang, ini karena perusahaan mulai dorong karyawan buat Work From Office (WFO) lagi . Ditambah lagi, nggak ada proyek gedung kantor baru, jadi pasokan terbatas.
Ini sinyal bagus buat ekonomi secara umum. Kalau korporasi ekspansi, artinya mereka optimis. Dan optimisme ini bisa nular ke sektor lain, termasuk perumahan.
Tapi, Jangan Lupa Sama Data Ini: Stagnasi dan “Jual Cepat”
Di balik cerita pengembang yang optimis, ada data lain yang bikin kita harus hati-hati. Dari laporan Pinhome, terjadi fenomena yang agak kontras .
- Stagnasi suplai rumah baru: Rata-rata penambahan inventori rumah baru bulanan turun sampai minus 14 persen. Artinya, pengembang memang lagi nahan diri buat bangun rumah baru karena pasar lagi lesu.
- Rumah sekunder melonjak: Sebaliknya, inventori rumah sekunder (rumah bekas) justru naik 5 persen per bulan di semester II 2025. Kenapa? Dayu Dara Permata dari Pinhome bilang, tekanan ekonomi dan PHK bikin banyak orang jual aset buat jaga likuiditas. Label “Butuh Uang” atau “Jual Cepat” makin sering muncul .
Artinya, ada peluang buat lo yang cari rumah bekas dengan harga di bawah pasar. Tapi lo juga harus jeli, jangan sampai beli rumah orang yang lagi terjepit, tapi lo sendiri ikut-ikutan terjepit karena urusan surat menyurat yang nggak jelas.
5 Pengembang Buka Suara (Simulasi Wawancara)
Biar lebih greget, gue coba rangkum “suara” pengembang dalam bentuk simulas:
- Pengembang A (Rumah Tapak di Tangerang): “Masih laku, Mas. Tapi sekarang orang maunya rumah ukuran 60/72, harga di bawah 1,5 M. Yang gede-gede mulai susah.”
- Pengembang B (Apartemen di Jakarta Selatan): “Kita lagi fokus jualin stok yang ada. Promo gila-gilaan. Kalau ada yang minat, kita kasih harga spesial. Daripada nganggur.”
- Pengembang C (Kawasan Industri di Cikarang): “Kami malah tumbuh 16 persen permintaannya . Soalnya manufaktur lagi ekspansi. Yang butuh rumah dekat industri, kami siap.”
- Pengembang D (Proyek di Bandung Timur): “Sejak Whoosh, pencarian rumah di Cileunyi naik 18 persen, Rancaekek naik 31 persen . Infrastruktur itu memang ngefek banget.”
- Pengembang E (Kawasan Sumatra): “Kami di Palembang dan Pekanbaru lagi seneng. Permintaan naik 20 persenan . Pemulihan pasca bencana lumayan cepet.”
Common Mistakes: Jebakan buat Calon Pembeli
Nah, buat lo yang udah siap mental beli rumah di 2026, hindari jebakan ini:
Mistake #1: Keburu FOMO Lihat Diskon Gede
Pengembang kasih diskon 20%, 30%, lo langsung tanda tangan. Padahal, lo nggak ngecek lokasi, nggak ngecek akses, nggak ngecek legalitas. Ingat, diskon besar bisa jadi tanda barangnya susah dijual karena emang kurang oke. Jangan buta.
Mistake #2: Lupa Suku Bunga KPR
Marisa Jaya dari Rumah123 ngingetin, “Masyarakat harus lebih berhati-hati agar tidak terjebak kenaikan suku bunga KPR” . Meskipun sekarang suku bunga acuan masih di 4,75%, tapi kondisi global lagi nggak stabil. Lo harus siap kalau bunga KPR lo naik suatu saat. Hitung cicilan dengan asumsi bunga lebih tinggi.
Mistake #3: Terobsesi Sama Rumah Baru
Data menunjukkan rumah sekunder (bekas) banyak yang dijual dengan harga di bawah pasar karena pemiliknya butuh uang cepat . Ini peluang besar! Jangan cuma lihat rumah baru di pameran. Cek juga listing rumah bekas, bisa jadi lo dapet harga lebih murah buat lokasi yang lebih strategis.
Mistake #4: Nggak Hitung Biaya Lain-lain
Harga rumah itu cuma awal. Ada BPHTB, biaya notaris, biaya balik nama, PPN, dan biaya renovasi. Seringkali orang kejebak karena cuma siapin DP, tapi lupa biaya-biaya lain yang bisa mencapai 10-15% dari harga rumah.
Kesimpulan: Jadi, Beli Rumah di 2026 atau Nggak?
Ini balik lagi ke lo. Tapi gue kasih gambaran:
- Buat lo yang cari rumah tapak pertama, dengan budget Rp 1 miliar – Rp 1,5 miliar, dan lo ngga masalah sama ukuran yang compact (60-70m2), 2026 ini tahun yang oke. Banyak pilihan. Tapi lo harus jeli milih lokasi. Prioritaskan yang dekat akses transportasi umum atau pusat kegiatan .
- Buat lo yang incar apartemen, mending tahan dulu atau cari yang benar-benar strategis dan udah jadi (siap huni) dengan harga diskon. Jangan beli apartemen indent (masih konstruksi) kecuali lo sangat yakin dengan pengembangnya dan lokasinya premium.
- Buat lo yang lihat properti sebagai investasi, mulai geser fokus ke kawasan industri (Cikarang, dll) atau daerah yang terdampak infrastruktur baru (Bandung Timur, misalnya) . Sektor industri dan logistik lagi naik daun .
Kesimpulannya: Bisnis properti 2026 itu nggak mati, tapi nggak juga booming. Dia lagi napas dalam-dalam, nunggu momentum. Dan buat lo yang siap, ini bisa jadi tahun untuk “belanja” dengan harga lebih bersahabat. Asal jangan lupa, baca semua tulisan kecil, cek semua dokumen, dan jangan percaya omongan marketing doang. Tanya tetangga, tanya penghuni lama. Karena rumah adalah tempat lo pulang, bukan cuma tempat lo tidur.